К 2023 году объем качественного сегмента гостиничного рынка Москвы может вырасти до отметки 23,2 тыс. номеров. Однако учитывая кризисные явления в экономике, реализация многих проектов, находящихся на ранней стадии развития, может быть отложена на более поздний срок или отменена. На фоне восстановления доходности гостиничного бизнеса, им вновь стали интересоваться инвесторы, но разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей пока препятствует новым масштабным приобретениям. Редакция Hotelier.PRO публикует вторую часть исследования Cushman & Wakefield по итогам 9 месяцев 2017 года. Акцент сделан на операционные показатели, девелопмент и инвестиции.


Согласно данным Росстата и, а также информации мэрии Москвы, по состоянию на конец 2016 года в Москве было официально зарегистрировано 824 коллективных средства размещения, из них 211 крупных (свыше 50 номеров) гостиниц и иных средств размещения, с суммарным номерным фондом в 58 тысяч единиц. Однако ввиду разнородности московского сегмента размещения, а также отсутствия городских органов статистики четкой методологии в учете и классификации гостиничных объектов, анализ Cushman & Wakefield фокусируется на сегменте гостиничных объектов т.н. "современного качества".

Категория "гостиничного номера современного стандарта" не имеет четкого определения, но в основном в нее подпадают гостиницы, построенные в постсоветское время (или прошедшие за это время полную реконструкцию) и соответствующие современным представлениям посетителей о комфорте. Многие из них находятся в гостиницах, входящих в состав сетевых гостиничных компаний (международных или российских).

По состоянию на конец 2016 года гостиничный рынок современного стандарта Москвы включал в себя порядка 17,6 тыс. номеров, а по результатам 2017 года, в случае своевременного завершения всех запланированных к вводу в эксплуатацию гостиничных проектов. предложение может увеличиться до 19,3 тыс. номеров. Соответственно, большая часть остального номерного фонда столицы пока остается морально и/ или физически устаревшей и не вполне соответствует ожидаемому уровню комфорта современного путешественника.

Cushman & Wakefield

Номинальный прирост московского рынка гостиничных номеров современного качества в промежутке 2007-2016 гг. составил порядка 110%. В этот период рынок рос со средней скоростью в 8,4% в год, с пиками активности в 2010 и 2011 годах, когда объем качественного предложения увеличился на 21,2% и 10,1%, соответственно. При условии завершения всех заявленных на 2017 г. проектов, сегмент качественного предложения гостиничного рынка вырастет на 9,4%.

Cushman & Wakefield

По мере формирования новых кластеров деловой активности (в первую очередь, вокруг станций метро "Белорусская", "Павелецкая", "Международная") и выхода деловой зоны Москвы далеко за пределы Садового и Третьего транспортного колец, сформировались и гостиничные зоны, функционирующие в тесной привязке к новым офисным кластерам. Кроме того, активное строительство гостиниц велось вдоль основных транспортных артерий города и в крупных транспортных узлах. Именно эти районы сегодня образуют спрос на новые гостиничные проекты.

Специфика местоположения этих районов диктует стандарт и формат новых гостиниц – прежде всего, наиболее востребованных для Москвы категорий Economy и Midscale.

Cushman & Wakefield

Согласно данным Cushman & Wakefield, по состоянию на дату подготовки данного отчета, в процессе разработки или реализации – с перспективой открытия до конца 2020 года – находилось порядка 4 тысячи гостиничных номеров, а до конца 2023 года – еще свыше 6 тысяч номеров.

Учитывая продолжающиеся кризисные явления в экономике страны, дефицит доступного проектного финансирования, а также тот факт, что большинство из заявленных проектов являются брендовыми (т.е. имеют долю строительных расходов, зафиксированных в евро или долларах США), падение доходности гостиничного бизнеса в твердой валюте из-за обесценивания рубля в 2014 г. означает снижение инвестиционной привлекательности данных вложений для собственников. В этой связи представляется, что реализация проектов, находящихся на ранней стадии развития, может быть отложена на более поздний срок или вовсе отменена.

Cushman & Wakefield

Доходность гостиничного бизнеса возвращается на прежние рубежи

Восстановление спроса на гостиничное размещение, совпавшее по времени с приростом номерного фонда в конце 2016 г. – начале 2017 г., не позволило гостиницам одновременно увеличивать и загрузку, и тарифы. Как результат, сегменту качественного предложения удалось сохранить прежние объемы продаж, пожертвовав при этом показателем цены на размещение.

Разумеется, некоторым гостиницам и в нынешних сложных рыночных условиях удается повышать тарифы (в том числе, путем регулярного пересмотра сегментации бизнеса и отсеивания клиентов, которые не способствуют росту доходности гостиничных продаж), однако даже здесь повышение цен носит плавный характер, чтобы не разрушить сложившиеся деловые связи, особенно ценные на фоне открытия новых гостиниц.

В целом же для сегмента качественного предложения уровень среднемесячной загрузки не только восстановился до прежних, докризисных уровней ("эталонным" годом служит 2013 год), но и превысил их, а среднегодовая загрузка нарастающим итогом за первые 8 месяцев года оказалась выше "эталонных" на 3,5 процентных пункта (70,9% по сравнению с 67,4%). Растущего спроса – даже при учете увеличения суммарного номерного фонда – оказалось достаточно для сохранения среднерыночной загрузки за первые восемь месяцев года на уровне того же периода 2016 года – 70,9%.

Cushman & Wakefield

Однако спрос, как отмечают участники рынка, остается чувствительным к цене (особенно на фоне традиционной для открывающихся гостиниц политики старта продаж с более низкой – по сравнению с действующими конкурентами – базы), что демонстрирует динамика показателя ADR (Average Daily Rate, или средняя цена на номер), когда вплоть до наступления лета ежемесячный показатель средней цены на номер в среднем оставался ниже, чем за аналогичный период 2016 года.

Неожиданно неприятный сюрприз преподнес май, когда ввиду оттока спроса (запоздалая весна, а также переориентация части внутреннего спроса в период майских праздников на теплые страны – в частности, на Турцию) среднерыночный показатель цены упал на 9,3% по сравнению с показателями 2016 года. Тенденцию удалось переломить только с началом летнего периода, когда июнь и июль показали прирост ADR к аналогичным периодам 2016 года на 6,0% и 5,4%, соответственно.

Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield

Сопоставляя ожидания роста тарифов, которые будоражили рынок во второй половине 2016 года, с результатами фактически провального первого полугодия, в качестве причин можно назвать ряд неблагоприятно сложившихся факторов, из которых наиболее значимыми являются следующие:

  • Хрупкость укрепления спроса на размещение, не подкрепляемая пока активным развитием экономики страны (согласно последним прогнозам МЭР и Центробанка, по результатам 2017 г. ВВП страны может вырасти на 1,7-2,2%, а прогноз до 2020 г. предполагает среднегодовой прирост на 2,2%). Как результат, бизнес-спрос, являющийся основой гостиничного бизнеса в Москве, не показывает убедительного роста – ни в объемах, ни в тарифах;
  • Прирост номерного фонда, оказавший давление на тарифы уже действующих гостиниц не только расширением предложения, но и предлагаемыми скидками на размещение;
  • Укрепление рубля по отношению к другим мировым валютам, в результате чего ADR в долларах США за первые 8 месяцев года увеличился в среднем на 13,7%, что не только снизило неожиданно приобретенное после девальвации 2014 года конкурентное преимущество Москвы как доступного рынка, но и стало оказывать негативное влияние на рост тарифов для командированных сотрудников зарубежных компаний; и, наконец,
  • Постепенная стабилизация доходов населения России и восприятие новой политической и экономической реальности как данности, приведшая к возобновлению привычного образа жизни, с возвратом к регулярным поездкам за границу в периоды сезонных праздников – после трех лет роста внутреннего спроса.

Московский гостиничный рынок – чего ждать дальше?

Как показывают опросы участников рынка московских гостиниц, проведение в столице Крупного Спортивного Мероприятия (ЧМ- 2018), способное нарушить привычную динамику работы рынка, в основном воспринимается как не более чем одноразовое событие, после чего спрос, скорее всего, вернется к своим привычным характеристикам и объемам уже в 2019 году.

Гостиницы верхнего ценового сегмента, помня о затухании бизнеса в преддверии проведения очередных президентских выборов в 2012 году, надеются пережить первую половину года без очевидного снижения объемов продаж, отыграв любые провалы в продажах с на- чалом спортивного сезона – вместе с остальными городскими гостиницами.

Ожидается, что первая половина лета 2018 года станет активной и загруженной для большинства московских отелей, особенно для тех, что расположены в центре города или в районах размещения основных спортивных сооружений (стадион "Лужники", стадион "Спартак").

Основные задачи, которые пытаются решить все отели, но особенно те, которые не имеют очевидных преимуществ по расположению, это минимизация потерь из-за вытесняемого ЧМ-2018 традиционного спроса (организованные туристы, бизнес-группы, а также командированные сотрудники) плюс сокращение "пауз" в продажах до и после ЧМ-2018.

Оптимисты ожидают итогового, по результатам 2018 года, повышения доходов на 10-15%. При этом рост ADR, по их ощущениям, вполне способен превысить планку в 15-20% от итогового уровня 2017 года, однако есть риск сокращения уровня загрузки – в том числе, из-за значительного повышения цен на период проведения ЧМ-2018.

Более трезвые комментарии предполагают минимальные изменения в доходах по результатам года, приводя аргументы в пользу сохранения гостиницами традиционной клиентской базы. И те, и другие, впрочем, планируют повышать в 2018 г. тарифы для различных клиентских групп, причем, наиболее уязвимой является категория группового туризма: для организованных туристов стоимость размещения может возрасти на 10-15% по отношению к ценам 2017 г.

Таким образом, план-минимум для московского рынка в 2018 г. представляется простым и ясным: постараться достигнуть максимального эффекта от активного увеличения спроса в середине года, не растеряв при этом традиционных видов бизнеса и минимизировав ущерб для доходов гостиниц за счет возможного вытеснения традиционного спроса.

"Вопрос на миллион" касается 2019 года: когда эффект Крупного Спортивного Мероприятия может иссякнуть, вернутся ли доходы московских гостиниц на уровень 2017 года, или есть возможность Большого Прорыва?

Инвестиционный рынок

Переход российского рынка недвижимости в "рублевую зону", спровоцированный целым рядом изменений экономического и политического характера, произошедших с 2014 года и поместивших российскую экономику в новую реальность, можно назвать состоявшимся. Данный переход отмечен и в гостиничном сегменте, хотя определенная доля инвестиционных (строительных) и операционных затрат, особенно в брендированных гостиницах верхнего ценового сегмента, по-прежнему номинирована в валюте и поэтому подвержена курсовым колебаниям.

Тем не менее, гостиницы как инвестиционный продукт доказали свою высокую адаптивность к кризисным явлениям в экономике, чем вызвали интерес инвесторов, подтвержденный рядом сделок, закрытых в 2015-2016 гг. Самая крупная и знаковая среди них – покупка компанией АФК "Система" портфеля гостиниц "Региональной Гостиничной Компании" (1.379 номеров в 9 гостиницах современного качества) за 6,6 млрд. рублей в ноябре 2016 г. (доходность сделки публично не озвучивалась).

Суммы закрытых сделок на фоне сокращения доходности гостиничного бизнеса в целом продемонстрировали уверенность инвесторов в том, что текущий уровень EBITDA отелей, соответствующий уровню начальной доходности (net initial yield) гораздо ниже 10 процентов, является временным явлением и объясняется, в основном, внешними экономическими причинами, однако повсеместно отмечаемое укрепление спроса на гостиничные услуги позволяет рассчитывать на скорое восстановление нормального хода событий и роста прибылей гостиниц (в том числе, за счет более эффективного управления гостиничными активами).

По этой причине гостиничные активы продолжают будоражить интерес инвесторов, в том числе т.н. "инвесторов-агностиков" – тех, которые раньше не интересовались гостиничными объектами в принципе, но на фоне увеличения рисков в традиционных, арендных сегментах недвижимости (офисы и складские комплексы) и/или перехода традиционных типов недвижимости от фиксированного арендного дохода на арендный доход от выручки (торговые центры), готовы вкладывать средства в гостиницы с их операционной моделью бизнеса. Таким образом,

Гостиницы как класс выходят из разряда "экзотики" или "альтернативных инвестиций" и постепенно становятся мейнстримом.

Кроме того, девальвация рубля все еще сохраняет выгодную для покупателей ситуацию, когда возможно приобретение действующих гостиниц (особенно, соответствующих стандартам международных брендов) по ценам ниже строительной стоимости (в пересчете на номер). Дополнительным "бонусом" в этом случае является возможность получать доход сразу после покупки, сократив возможные риски и "сэкономив" на длительном периоде разработки и строительства проекта (в России в среднем – 3-5 лет).

Несмотря на описанные выше позитивные качества гостиничных активов как класса коммерческой недвижимости, 2017 г. не стал прорывным годом для гостиничных продаж. Причин для проявляемой инвесторами сдержанности много, но основных две:

  • Сохраняющийся разрыв в оценке "справедливой" цены на гостиничные объекты между продавцами и покупателями, доказательством чему служит пример с рядом выставленных на продажу в конце 2016 года действующих московских гостиниц, которые были сняты с продажи из-за невозможности достичь компромисса по цене с покупателями – несмотря на их активный интерес к данному портфелю.
  • Ограниченный и, в значительной степени, локальный спрос на гостиничные активы, при том что ряд наиболее активных приобретателей являются профильными инвесторами, которые либо имеют собственные управляющие компании (для надзора за управлением гостиниц привлеченными операторами), либо управляют собственными брендами – что зачастую означает принципиально иной расчет стоимости объекта.

Тем не менее,

Восстановление спроса и постепенное повышение доходности гостиничного бизнеса, отмеченное в двух столицах, по мнению Cushman & Wakefield, может свидетельствовать о начале нового инвестиционного цикла, мотивируя покупателей к приобретению активов в растущей фазе доходов.Для продавцов повышение прибылей, генерируемых гостиницами, означает долгожданный рост доли собственного капитала в активах – немаловажный сдерживающий фактор для решения реализовать актив, обремененный кредитом. Иными словами, в течение ближайших 12-24 месяцев в гостиничном сегменте инвестиционного рынка можно ожидать "перехода количества в качество".


Первая часть аналитики Cushman & Wakefield, посвященная структуре и динамике развития гостиничного рынка Москвы – в предыдущем материале Hotelier.PRO.



Самое читаемое

  • Week

  • Month

  • All